Udstykningssag
  på matr.nr. 1 t Vanløse, Damstien 17

 •  Københavns Kommunes orientering til grundejere på Damstien,
dat. 21. oktober 2004


 •  Bemærkninger fra Damstiens beboere til nabo-orienteringen
dat. 6. november 2004
Underskrevet af alle villaejere i Damstiens Vejforening på nær 2

 •  Københavns Kommunes svar til ejeren af matr.nr.: 1t Vanløse,
dat. 23. december 2004



Københavns Kommune
Bygge- og Teknikforvaltningen
Byggeri & Bolig
Byggesagsafdelingen
1. kontor
Ottiliavej 1
2500 Valby
Telefon
33 66 33 66
Direkte telefon
33 66 52 33
Telefax
33 66 70 83
E-mail
byggesagsafd@btf.kk.dk

Dato: 21. oktober 2004 K-j.nr.: 2004/00063-2  
HF/JPE  

ORIENTERING


Ejendommen matr.nr.: 1 t Vanløse København.
Beliggenhed: Damstien 17.

Byggeri & Bolig har modtaget en ansøgning om tilladelse til at udstykke ovennævnte ejendom i 2 parceller.

Parcel 1 agtes fortsat anvendt til beboelse og parcellens fremtidige grundareal vil udgøre 459 m².

Parcel 2 agtes bebygget med et nyt enfamiliehus i 1 ˝ etage på ca. 225 m². Parcellens grundareal vil udgøre 681 m².

Der vedlægges tegningsmateriale, som hører til ansøgningen.


Planmæssige forhold

Det omhandlede område er ifølge Københavns Kommuneplan 2001 fastlagt som et boligområde Bl med et maksimalt etageantal på to, eksklusive tagetage, og med en maksimal bebyggelsesprocent på 40.

Ejendommen er endvidere omfattet af byplanvedtægt nr. 26, lyst 18. november 1954, som fastlægger området til boligområde med villaer. Ifølge byplanens § 3a må der på hver grund kun opføres én beboelsesbygning med højst to fulde etager (beboelseslag) foruden enkelte kvistværelser, der dog ikke må være indrettet til selvstændig beboelse. Hver etage (beboelseslag) må kun tjene til bolig for en enkelt familie. Endvidere kan opføres mindre udhuse til beboernes behov.

Uanset de til enhver tid gældende byggelovsbestemmelser om udnyttelsesgrad må højst l/3 af grundens areal bag gade- eller byggelinien bebygges, jf. byplanens § 3b.

I henhold til byplanens § 3c skal bebyggelsen holdes mindst 2,5 m og 3,5 m fra naboskel for henholdsvis en- og toetages huse, idet dog udhuse kan tillades opført i skel.


Afvigelser fra bestemmelserne

Det ansøgte udstykningsforslag iagttager ikke byplanens bestemmelser i § 3c om afstand fra bebyggelse til skel på mindst 2,5 m, idet den eksisterende bebyggelses nordøstgavl på parcel 1 vil blive beliggende i det fremtidige skel mod adgangsstrimlen for parcel 2.


Byggelovsmæssige forhold

Ifølge bestemmelserne i bygningsreglement for småhuse, BR-S 98, med tillæg, afsnit 2.2.1, må der ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der vil fremkomme ejendomme med et mindre areal end 700 m², heri ikke medregnet vejareal eller areal, der skal holdes ubebygget som følge hjørneafskæring eller byggeliniepålæg til sikring af vejanlæg.


Afvigelser fra bestemmelserne

Som tidligere omtalt bevirker udstykningsforslaget, at parcellerne 1 og 2 vil få et fremtidigt grundareal på henholdsvis 459 m² og 681 m².


Dispensation

Kommunen kan meddele dispensation fra byplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Det fremgår af planlovens § 19, stk. 1.

Kommunen kan også meddele dispensation fra bygningsreglementets bestemmelser, når det skønnes foreneligt med de hensyn, som ligger til grund for de pågældende bestemmelser. Det fremgår af byggelovens § 22, stk. 1.

På det foreliggende grundlag og med begrundelse i at grundstørrelser som de heromhandlede ikke er usædvanlige for området og henset til at kommuneplanens rammebestemmelser er iagttaget samt da et nyt enfamiliehus på parcel 2 vil kunne opføres i overensstemmelse med byplanens bestemmelser, kan Bygge- og Teknikforvaltningen principielt gå ind for det ansøgte.

Det er endvidere taget i betragtning, at den murede nordøstgavl på parcel 1 er uden åbninger og vender mod et ubebygget areal (adgangs-strimlen til parcel 2) samt at lysforholdene og den brandmæssige afstand til bebyggelsen på naboejendommen matr.nr. 977 Vanløse, København, Damstien 15, er uændret.

Dispensation fra BR-S 98, afsnit 2.2.1, om grundstørrelse, vil i øvrigt være betinget af, at der på hver af de 2 fremtidige parceller - foruden mindre udhuse til beboernes behov - kun må opføres et enfamiliehus i 1 ˝ etage.

I forbindelse med dispensation fra byplanens § 3c, om afstand til naboskel, vil det blive betinget, at adgangsstrimlen til parcel 2 ingen sinde må bebygges.

Det kan i øvrigt bemærkes, at den gældende søbeskyttelseslinie omkring Damhussøen, jf. naturbeskyttelsesloven, er beliggende 35 m fra søbredden, i nærværende tilfælde svarende til ca. 17,3 m fra grundens skelgrænse mod Damhusdæmningen. Ved opførelse af et nyt enfamiliehus på parcel 2 kan der ikke forventes dispensation til overskridelse af søbeskyttelseslinien.


Naboorientering

Inden kommunen dispenserer fra bestemmelserne i en byplanvedtægt, skal den orientere berørte ejere og lejere m.fl. og give disse mulighed for at komme med bemærkninger hertil. Dette fremgår af planlovens § 20, stk. 1.

Også byggelovens § 22, stk. 2, bestemmer, at der ikke kan dispenseres fra ovennævnte bestemmelser i bygningsreglementet, før berørte naboer til den omhandlede ejendom er orienteret og givet mulighed for at komme med bemærkninger hertil.

Deres eventuelle bemærkninger skal sendes hertil inden den 11. november 2004.

Vi vil efter denne frist afgøre, om dispensation kan gives.

Hvis De ønsker at se sagen, kan De henvende Dem på Ottiliavej 1, 5. sal, InfoCentret, mandag-onsdag kl. 9.30-15.00, torsdag kl. 9.30-16.00 og fredag kl. 9.30-13.30. Vi har lukket om lørdagen.

Med venlig hilsen
sign. Ole Safft

1 bilag Klik til stort billede      Klik til stort billede
Bilag side 2




Til
Københavns kommune
Bygge- og Teknikforvaltningen
Byggeri & Bolig
Otiliavej 1
2500 Valby

Dato: 6. november 2004 K-j.nr.:2004/00063-2  


Bemærkninger til naboorientering vedr. eventuel udstykning
af Damstien 17 (matr. Nr. 1t Vanløse) København

udsendt 21.10.2004 af:
Københavns Kommune
Bygge- og teknikforvaltningen
Byggeri og bolig

Vi er en gruppe af naboer og genboer til Damstien 17 som har besluttet at udarbejde denne skrivelse for at give vore generelle bemærkninger og synspunkter vedrørende udstykning af Damstien 17 i 2 parceller.

Vore bemærkninger og synspunkter er opdelt i flg. hovedpunkter:

  1.   Byggelovmæssige /plantekniske forhold
  2.   Trafik - parkeringsforhold
  3.   Landskab, stedets karakter
  4.   Konsekvenser for de nærmeste naboer
  5.   Konklusion


Byggelovmæssige /plantekniske forhold.
Bestemmelserne Kommuneplan 2001 - boligområde B1, Byplanvedtægt 26 af 18.11.1954 og BR- S 98 med tillæg udgør / er vedtaget som det lovgivningsmæssige grundlag, der skal styre/regulere udformningen af det boligkvarter, som matr. 1t er placeret i (Damstien, Vanløse).

Vi har købt bolig på Damstien med forventning om, at områdets karakter ikke ville ændres, og at de kendte planmæssige rammer for området ville sikre dette.

Vi må antage, at såfremt Københavns Kommune havde haft andre planer om fortætning af vores boligområde, så skulle dette have været debatteret offentligt som en del af den proces, der gik forud for vedtagelse af den seneste kommuneplan.
Alternativt at der skulle have været udarbejdet en samlet plan / lokalplan for vores område.

Da der ikke er sket ændringer i plangrundlaget, må vi derfor opfatte bestemmelserne i Kommuneplan 2001, Byplanvedtægt 26 af 18.11.1954 og BR- S 98 som et seriøst plangrundlag hvis intentioner ikke kan fraviges.

Det aktuelle projekt der er udsendt til naboorientering, må opfattes som et eksempel på en gradvis udvanding af de oprindelige hensigter i det gældende plangrundlag.
Gives der tilladelse til udstykningen, er der startet en proces, der er i modstrid med de intentioner, der ligger i de fastlagte planmæssige rammer for vores boligområde, og som gradvist vil forringe kvaliteten af vores boligområde.

Specifikt har vi flg. direkte kommentarer til begrundelserne i den modtagne naboorientering fra kommunen.


  •   Ad "Kommunen kan meddele dispensation fra byplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen"
(citat fra naboorienteringen)

En dispensation vil være i modstrid med byplanvedtægtens stk 6 om ikke at medvirke til at ændre karakteren af det kvarter, byplanen søger at skabe.
Endvidere er det vores opfattelse at da byplanbestemmelserne ikke beskriver undtagelser for koteletgrunde, bør der ikke gives dispensation fra afstandsbestemmelserne til skel.

  •   Ad "Kommunen kan også meddele dispensation fra bygningsreglementets bestemmelser når det skønnes foreneligt med de hensyn, som ligger til grund for de pågældende bestemmelser" (citat fra naboorienteringen)

Da BR-S 98 med seneste tillæg udgør de nyeste gældende byggelovsmæssige rammer, er det uforståeligt, at Bygge- og Teknikforvaltningen så kort tid efter ikrafttræden kan gå ind for den ansøgte udstykning, hvor de resulterende grundstørrelser ligger under bestemmelsen om minimumstørrelse på 700 m².
Havde det været kommunens holdning, burde det have været indarbejdet i den kommuneplan, der kun 3 år senere blev vedtaget (år 2001).

Da ansøgningen om opdeling i 2 parceller på henholdsvis 459 kvm og 681 kvm ikke umiddelbart er blevet afvist, må dette opfattes som et tegn på, at kommunen har planer om fortætning af villakvarterer ved at acceptere fremtidige udstykninger i parceller mindre end 700 kvm.
Såfremt dette er Kommunens intention bør dette oplyses som en forudsætning for revision af kommuneplanen.

Indtil en ændret kommuneplan er godkendt må dispensationer afvises.

  •   Ad "grundstørrelser ikke usædvanlige for området"
Hovedparten af parcellerne i den pågældende række af huse på Damstien er på 700 kvm eller mere.
De seneste eksempler på opdeling af villagrunde i mindre udstykninger efter samme koncept som det ansøgte (d.v.s. koteletgrunde) er mere end 25 år gamle.
Disse udstykninger er altså foretaget længe inden BR-S 98 trådt i kraft.
Det virker derfor urimeligt at dispensere fra BR-S 98s bestemmelser med henvisning hertil.
Det må da klart være imod BR-S's ånd, hvis ethvert forhold, der var gældende inden lovens vedtagelse, automatisk kan anvendes til at dispensere fra loven i al fremtid.


Trafikgener - parkeringsforhold
Vi er af den opfattelse at udstykningsplanerne for Damstien 17 vil øge kantstensparkeringen hvorved trafiksikkerheden for legende børn forværres. Ligeledes vil øget kantstensparkering skæmme vejens visuelle karakter.

Som begrundelse skal henvises til følgende:
Jfr. BR-S 98 skal der udlægges (reserveres) plads til parkering på en del af grundens areal.
Udstykning i mindre parceller i villakvarterer bør sikre, at der altid skal være plads til parkering af mindst én bil på parcellen. I modsat fald vil konsekvensen være, at parkering skal ske på offentlig vej.
På Damstien er der i forvejen (for) mange biler parkeret, bl.a. som følgevirkning af tidligere tiders mindre hensigtsmæssige udstykninger i for små parceller på vejsiden med de lige numre.

For Damstien, der med baggrund i beliggenhed og prisniveau typisk vil være beboet af familier med mindst én bil, vil den øgede privatbilsparkering skæmme vejens udseende, hvor det primære visuelle indtryk er den lange rolige synslinie suppleret af den ensartede allé-beplantning af bornholmske rønnetræer.

Herudover er/vil de parkerede biler være til gene og fare for vejens børn. Med den trafik, Damstien allerede i dag har som forbindelsesvej til kvarterets øvrige veje, vil en forøget parkering på vejen udgøre en stigende risiko for manglende orienteringsmulighed om legende børn og/eller andre personer, der færdes på vejen. Denne forøgede usikkerhed bør søges undgået på alle tænkelige måder.

Den foreslåede udstykning på Damstien 17 med en parcel 1, (som er så lille, og med en betydelig niveauforskel mellem vej og den eksisterende bygning der umuliggør parkering på egen grund) vil betyde at beboerne vil være tvunget til at parkere deres

Dette vil efter vores opfattelse medføre en forøgelse af den trafikale usikkerhed, hvilket er klart utilfredsstillende.


Landskab, stedets karakter - Det rekreative omkring søen
København er kendt som Europas grønne metropol - en by mange vil bo i og besøge.
Københavns Kommune fremhæver ofte Damhussøen og de gamle åløb tæt på byen, hvor der i dag ses mennesker i alle aldre som er ude og nyde naturen med botanik, fugleliv, fiskeri eller blot som motionister. Til glæde for omkringboende og turister.

Oprindelig planlagde man, at bebyggelsen skulle ligge længst muligt væk fra søbredden for at fastholde det grønne område langs søen. Den oprindelige byggelinie blev af samme grund rykket tæt mod Damstien.

I samråd med Skov- og Naturstyrelsen har Københavns Kommune fastlagt en søbeskyttelseslinie 35 m fra søbredden. Dette er formentlig gjort med det formål at sikre mest muligt grønt areal omkring søen, og for overhovedet at muliggøre bebyggelse på matrikler, hvor vejen ligger tæt på søbredden.

I det foreliggende tilfælde vil den påtænkte bebyggelse skabe en uønsket fortættelse af byggeriet i området, og det vil samtidig gøre et stort indhug i det frie grønne område omkring søen.


Konsekvenser for de nærmeste naboer
For naboerne vil opførelsen af et hus på den påtænkte parcel 2 med en placering ud for midten af deres haver være til stor gene. Det gælder både de nærmeste naboer og naboerne til disse.

Alene det, at der kommer 2 boliger på den nuværende grund vil naturligvis forøge "presset" på naboerne m.h.t. indsyn, støj og trafik. Men når der bygges "nede i baghaven", får alle langt mindre lys i deres haver og deres udsigt forringes. Desuden, og ikke mindst, giver det dobbelt indkig, dobbelt trafik, og dobbelt støj for naboerne. Der vil ikke være et sted i deres haver, inkl. terrasse, hvor de fremover kan være ugenerede.

Ydermere vil tilkørslen til parcel 2 komme til at ligge ca. 0.50 m over terræn i forhold til haverne i parcel 1 og nr. 15, når man skal følge reglerne i BR-S 98, bilag B 2.1.4. Dette vil medføre yderligere gener for disse naboer, og det er helt uacceptabelt.


Konklusion
Med baggrund i ovenstående henstiller vi, at kommunen ikke tillader den ansøgte udstykning af Damstien nr. 17, en udstykning som i afgørende henseender bryder med intentionerne i de love og bestemmelser, som gælder for området, som vi har påpeget ovenfor.


Med venlig hilsen

Naboer og genboer til Damstien 17
(jf. vedlagte liste, underskrevet af alle villaejere
i Damstiens Vejforening på nær 2)





Københavns Kommune
Bygge- og Teknikforvaltningen
Byggeri & Bolig
Byggesagsafdelingen
1. kontor
Ottiliavej 1
2500 Valby
Telefon
33 66 33 66
Direkte telefon
33 66 52 33
Telefax
33 66 70 83
E-mail
byggesagsafd@btf.kk.dk

Dato: 23. december 2004 K-j.nr.: 2004/00063-2  
HF/JPE  


Ejendommen matr.nr.: 1 t Vanløse København.

Beliggenhed: Damstien 17.

Ansøger: ......

Bygherre:    "

Ejer:    "

Byggeservitut er pålagt ved byplanvedtægt nr. 26, lyst 18. november 1954.

--oOo--

I breve af 9. juli og 27. august 2004 har De søgt om tilladelse til at udstykke ovennævnte ejendom i 2 parceller.

Parcel 1 agtes fortsat anvendt til beboelse. Parcellens grundareal vil udgøre 459 m².

Parcel 2 agtes bebygget med et nyt enfamiliehus i 1 ½ etage på ca. 225 m². Parcellens grundareal vil udgøre 681 m².

Ifølge bygningsreglement for småhuse 1998, BR-S 98, med tillæg, afsnit 2.2.1, må der ikke foretages udstykning, matrikulering eller areal-overførsel, hvorved der vil fremkomme ejendomme med et mindre areal end 700 m², heri ikke medregnet vejareal eller areal, der skal holdes ubebygget som følge af hjørneafskæring eller byggeliniepålæg til sikring af vejanlæg.

I henhold til byplanens § 3c skal 1-etages bebyggelse holdes mindst 2,5 m fra naboskel.

Udstykningsforslaget er ikke i overensstemmelse med ovennævnte bestemmelser, idet parcellerne 1 og 2 vil få et grundareal på henholdsvis 459 m² og 681 m², og den eksisterende bebyggelses nordøstgavl på parcel 1 vil blive beliggende i skellet mod adgangsstrimlen for parcel 2.

Bygningsreglementets bestemmelser er generelle regler, som gælder for hele landet. Byggeloven giver mulighed for, at der kan meddeles dispensation fra bestemmelser i loven og de i medfør af loven fastsatte bestemmelser, jf. lovens § 22, stk. 1.

Dispensation fra bestemmelser der samtidig vedrører nabointeresser kan først meddeles efter forudgående naboorientering. Dette fremgår af byggelovens § 22, stk. 2. Formålet er at give berørte parter mulighed for at give udtryk for deres mening om den ansøgte dispensation, sådan at vi kan få et så fyldestgørende grundlag som muligt at vurdere sagen på, inden vi træffer en endelig afgørelse.

Med henvisning hertil og taget i betragtning at der i området i forvejen findes koteletudstykninger udsendte vi det ansøgte udstykningsforslag i orientering til berørte parter, jf. brev herfra af 21. oktober 2004.

I orienteringsperioden har vi modtaget indsigelser af 6. november, 7. november, 9. november og 11. november 2004 fra ejerne af Damstien 15, Damstien 19 A og Damstien 19 B, samt indsigelse af 6. november 2004 fra en gruppe af naboer og genboer (59 underskrifter). Gruppen består af Damstiens Vejforenings medlemmer på nær et enkelt medlem samt ejeren af Damstien 17.

I brev af 10. november 2004 har ejeren af Damstien 8 på vegne af gruppen af naboer og genboer fremsat ønske om foretræde for Bygge-og Teknikudvalget.

Endvidere har Damstiens Vejforening i brev af 9. november 2004 fremsendt bemærkninger til en eventuel udstykning af Damstien 17 i 2 parceller.

Efter udløbet af orienteringsperioden har vi den 29. november 2004 fra ejeren af Damstien 18 modtaget kopi af læserindlæg sendt til Vanløse Posten.

Af indsigelserne fremgår det bl.a.,

Bestemmelserne i Københavns Kommuneplan 2001, byplanvedtægt nr. 26 og bygningsreglement 1998, BR-S 98, med tillæg, udgør det lovgivningsmæssige grundlag, der skal styre og regulere udformningen af det boligkvarter, som matr.nr. 1 t er placeret i. Der er en forventning om, at områdets karakter ikke ville ændres, og at de kendte planmæssige rammer for området ville sikre dette. Det antages, at såfremt kommunen havde haft andre planer om fortætning af boligområdet, så burde dette have været debatteret offentligt, som en del af den proces, der gik forud for vedtagelsen af den seneste kommuneplan. Alternativt burde der være udarbejdet lokalplan for området. Da der ikke er sket ændringer i plangrundlaget, opfattes bestemmelserne i kommuneplanen, byplanen og bygningsreglementet, som et seriøst plangrundlag, hvis intentioner ikke kan fraviges.

Det aktuelle projekt opfattes som et eksempel på en gradvis udvanding af de oprindelige hensigter i det gældende plangrundlag. Tilladelse til udstykningen vil starte en proces, der er i modstrid med de intentioner, der ligger i de fastlagte planmæssige rammer for boligområdet, og som gradvist vil forringe kvaliteten af området.

Dispensation fra byplanens § 3c, om 2,5 m afstand til naboskel (for parcel 1), vil være i modstrid med planens § 6, om ikke at medvirke til at ændre karakteren af det kvarter, byplanen søger at skabe. Da byplanen ikke beskriver undtagelser for koteletgrunde, bør der ikke gives dispensation fra afstandsbestemmelserne til skel.

De seneste eksempler på opdeling af villagrunde i mindre udstykninger efter samme koncept som det ansøgte (d.v.s. koteletgrunde) er mere end 25 år gamle. Disse udstykninger er altså foretaget længe inden BR-S 98 trådte i kraft. Det virker derfor urimeligt, at dispensere fra reglementets bestemmelser med henvisning hertil. Det må være imod reglementets ånd, hvis ethvert forhold, der var gældende inden lovens vedtagelse, automatisk kan anvendes til at dispensere fra loven i al fremtid.

Opførelse af et nyt enfamiliehus i 1˝ etage på parcel 2 vil give væsentlige skyggegener for de omkringliggende ejendomme samt give indbliks- og udsynsgener. Opførelse af yderligere en bolig på den nuværende grund vil udover nævnte gener give forøget støj og trafik.

Det skitserede hus med et areal på i alt ca. 225 m², bebygget areal på ca. 119 m², og en højde på ca. 7,5 m, må betragtes som et hus i 2 etager i forhold til byplanens bestemmelser om afstand til naboskel. I øvrigt anføres det, at bygningsreglementets bestemmelser om bygningers højde i forhold til skel ikke er iagttaget.

Byplanen og bygningsreglementet er ejernes sikkerhed for, at det område De har bosat i, også fremover vil opfylde visse minimumskrav til et tilfredsstillende boligområde og udstykningen vil være i modstrid med både ånd og bogstav i det gældende plangrundlag.

Grundstørrelser som de her ansøgte er i høj grad usædvanlige for bebyggelsen ned mod søen. På hele Damstien ned mod søen er der kun enkelte grunde, som er opdelt i matrikler mindre end 700 m². Disse opdelinger er sket længe inden BR-S 98 trådte i kraft, så en dispensation fra reglementets regler kan ikke med rimelighed ske med henvisning hertil. Opdeling af grunden vil medføre en ekstra byggelinie mellem søen og de eksisterende boliger langs Damstien, hvilket vil ændre områdets nuværende karakter i negativ retning.

Dispensation fra kravet om mindstegrundstørrelse vil ikke være foreneligt med de hensyn, der ligger til grund for bygningsreglementets bestemmelser, og dispensation fra kravet mindstegrundstørrelse på 700 m² vil danne præcedens for yderligere udstykning og byggeri i området.

Strækningen langs dæmningen opfattes i dag som et luftigt grønt og lyst område, bortset fra Damstien 7 og 21, hvor der som følge af tidligere udstykning, er bygget meget tæt på søen. Dispensation fra kravet om mindstegrundstørrelse på 700 m² vil frarøve områdets dets smukke parklignende karakter, som mange af bydelens borgere har daglig glæde af ved benyttelse af den offentlige sti langs søen. Den påtænkte bebyggelse vil skabe en uønsket fortættelse af byggeriet i området, og det vil samtidig gøre et stort indhug i det frie grønne område omkring søen.

Af Damstiens Vejforenings bemærkninger fremgår det bl.a.,

Det er for foreningen vigtigt, at der i overensstemmelse med de nuværende bestemmelser i form af Kommuneplan 2001 - boligområde B1, byplanvedtægt nr. 26 samt BR-S 98, holdes fast i en minimumsstørrelse på 700 m2² for hver parcel.

Endvidere har vejforeningen bemærkninger vedrørende trafikale forhold, parkeringsmuligheder/-problemer, forsyningsforhold mv. Vejforeningens bestyrelse tilslutter sig indsigelsen af 6. november 2004 fra gruppen af naboer og genboer, og henstiller til kommunen ikke at tillade den ansøgte udstykning.

De har ved brev af 26. november 2004 kommenteret indsigelserne. Heraf fremgår det bl.a.,

Grunden ønskes udstykket på lige fod med de udstykkede grunde beliggende Damstien 7A - 7B, 13A - 13B, 19A - 19B, 21A - 21B, 6A - 6B, 20A - 20B, 22A - 22B og 24A - 24B.

Med hensyn til det kommende hus på parcel 2 vil dette holde sig indenfor de rammer som kommunen måtte opstille. Der er kun søgt om principiel tilladelse til opførelse af det nye hus. Den kommende bebyggelse vil ikke overskride søbeskyttelseslinien omkring Damhussøen.

Såfremt kommunen ønsker det, vil der ikke blive udført åbninger i gavle på hverken parcel 1 eller parcel 2. Lysforholdene og den brandmæssige afstand til bebyggelsen på naboejendommen Damstien 15, vil således være uændret. Ligeledes vil adgangsstrimlen til parcel 2 ikke blive bebygget. Naboernes påstand om, at deres grunde vil være generet på grund af direkte indkig fra vinduerne i gavlen er derfor ikke korrekt og aldeles uberettiget.

Naboernes breve omhandler alle indsigelser til opførelse af et 2-familieshus på grunden. Som tidligere nævnt pointeres det, at ansøgningen om opførelse af et 2-familieshus ikke er relevant, idet der kun er søgt om tilladelse til opførelse af et hus i 1˝ plan. Henleder opmærksomheden på, at opførelse af ny bebyggelse på den kommende nye parcel vil holde sig indenfor de rammer omkring størrelsesforhold, som kommunen opstiller.

Uenig i at en udstykning vil forøge presset med hensyn til indsyn, støj og trafik. Såfremt der var tale om, at der skulle bygges 10 nye huse, ville man være enig. Men her er kun tale om et enkelt hus. Ligeledes uenig i at der er tale om værditab for naboerne i forbindelse med udstykningen.

Anfører at grundejeren af Damstien 17 til enhver tid er berettiget til at lave en tilbygning, som vil ligge tæt på søbeskyttelseslinien. Man kan ikke nægte en grundejer, at bygge til, når man holder sig indenfor bebyggelsesprocenten og de rammer kommunen opstiller. Beboerne glemmer derfor at ligegyldigt hvad, vil der blive bygget til.

På grund af boligmangel i Københavns Kommune må det være i kommunens interesse, at der opføres en selvstændig bygning til afhjælpning af dette problem, i stedet for at der laves en tilbygning til den eksisterende ejendom.

Nævner at man vil gøre alt, hvad man kan for at bevare naturen på grunden.

Ønsker foretræde for Bygge- og Teknikudvalget, såfremt det er muligt.


Vi har herefter vurderet sagen og kan meddele, at den ansøgte udstykning af ejendommen i 2 parceller ikke kan gives, jf. det nedenfor anførte.

Vi har foretaget er nærmere gennemgang af grundstørrelserne i området. Det skal her præciseres, at der ved området forstås ejendommene på begge sider af Damstien - i alt 44 ejendomme - på strækningen fra Ålekistevej til vejen Ved Damhussøen. Heraf fremgår det, at grundstørrelserne varierer fra 261 m² til 1.380 m². Den gennemsnitlige grundstørrelse er på 746 m². Indenfor området forefindes 8 koteletudstykninger. Heraf er de 6 beliggende på nordsiden af Damstien. Det fremgår af herværende arkivmateriale, at koteletudstykningerne er effektueret år 1934, 1954, 1961, 1962, 1967, 1968 og 1971.

Størrelsen af parcel nr. 1 (459 m²) vil således afvige væsentligt fra den gennemsnitlige grundstørrelse indenfor det pågældende område, og i øvrigt fremgår det, efter vores opfattelse, af luftfotos af området, at de tidligere gennemførte koteletudstykninger har bevirket en fortætning af bebyggelsen i området.

Kravet om mindstegrundstørrelse på 700 m² blev indført i forbindelse med ikrafttræden af kommuneplanlov den 1. februar 1977. Før denne dato fandtes der for København ikke lovregler for mindstegrundstørrelser, og nugældende bygningsreglements krav om mindstegrundstørrelse på 700 m² (nettogrundareal) er ikke det for villaområderne i København generelt almindelige.

Uagtet dette forhold udgør grunde over 700 m² 47,7 % af de undersøgte ejendomme. Der er 5 grunde, der er mindre end den ansøgte parcel nr. 1. I øvrigt forefindes 8 grunde i samme størrelsesorden som matr.nr. 1 t - d.v.s. større end 1.000 m². Der ses ikke at være foretaget udstykninger i området efter indførelsen af kravet om mindstegrundstørrelse i 1977.

Villaområder i Københavns Kommune ønskes fastholdt med et åbent og grønt præg af villakvarter, og da vi ikke ønsker at medvirke til en yderligere fortætning i form af koteletudstykninger i det heromhandlede område, der har en særlig beliggenhed mod Damhussøen, finder vi ikke grundlag for at meddele den nødvendige dispensation fra bestemmelserne i bygningsreglement for småhuse 1998 med tillæg, afsnit 2.2.1, om mindstegrundstørrelse på 700 m² - uanset det forhold at der tidligere, førend de nugældende lovregler om mindstegrundstørrelser trådte i kraft, er foretaget koteletudstykninger i området.

Det bemærkes, at der i den konkrete vurdering ikke er lagt vægt på bemærkningerne vedrørende bevarelse af herlighedsværdier for de enkelte villaejere, idet såvel byggeloven som planloven ikke indeholder bestemmelser herom. Derimod er det taget i betragtning, at størrelsen af parcel 1 vil afvige væsentligt fra den gennemsnitlige grundstørrelse samt at yderligere koteletudstykninger i området med deraf følgende opførelse af yderligere beboelseshuse vil bevirke en uønsket fortættelse af bebyggelsen i området.

Med hensyn til bemærkningerne vedrørende Københavns Kommuneplan 2001 og byplanvedtægt nr. 26 kan det i øvrigt oplyses:

I henhold til Københavns Kommuneplan 2001 er området fastlagt som et boligområde Bl. I disse områder må der opføres bebyggelse i 2 etager, eksklusive tagetage. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40, friareal procenten skal være mindst 100 og parkeringsdækningen skal normalt være 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Byplanvedtægt nr. 26 fastlægger området som et boligområde med villaer. Ifølge planen må der på hver grund kun opføres en beboelsesbygning med højst to fulde etager (beboelseslag) foruden enkelte kvistværelser, der dog ikke må være indrettet til selvstændig beboelse. Hver etage (beboelseslag) må kun tjene til bolig for en enkelt familie. Endvidere kan opføres mindre udhuse til beboernes behov. Højst 1/3 af grundens areal bag gade- eller byggelinien må bebygges. Bebyggelse skal holdes mindst 2,5 og 3,5 m fra naboskel for henholdsvis en- og toetages huse. Grundens ubebyggede areal skal anlægges og vedligeholdes som have. Såvel bygninger som grund skal benyttes således, at kvarterets fastlagte præg ikke lider skade. Der må ikke haves butik eller anden erhvervsvirksomhed, ligesom der desuden intet må finde sted, som efter magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningens) skøn er til ulempe for de omboende, såsom ved at forårsage støj, lugt eller røg eller ved at virke skæmmende. Der kan opføres de for kvarteret nødvendige fællesanlæg såsom børneinstitutioner, varmecentral m.m.

Såvel kommuneplanen som byplanvedtægten indeholder således ikke bestemmelser om udstykning og mindstegrundstørrelser, og derved, efter vores opfattelse, ikke bestemmelser der søger at skabe et villa-kvarter, der nødvendigvis er identisk med det her eksisterende f.s.v. angår grundstørrelser. Endvidere ses byplanen ikke at indeholde bestemmelser om, at bebyggelse skal placeres mod vej (Damstien).

Der er med henvisning til ovenstående afgørelse ikke taget stilling til den ligeledes nødvendige dispensation fra bestemmelserne i byplan nr. 26 om bygningers afstand til naboskel.

Afgørelser vedrørende forhold, der er omfattet af byggeloven, kan for så vidt angår retlige spørgsmål påklages til Københavns Overpræsidium, Hammerensgade 1, 1267 København K, jf., lovens § 23.

I henhold til lovens § 24 er klagefristen 4 uger fra den dag, afgørelsen er meddelt.

Med venlig hilsen
Ole Safft

Til top  / Til Damstiens Vejforening

Opdateret d. 26.7.2007